Tremujori i dytë i vitit 2026 solli një pamje që në shikim të parë duket kontradiktore. Çmimet e shpallura rriten më ngadalë se një vit më parë, dhe në të njëjtën kohë numri i kontratave të lidhura dhe vlera totale e tregut u rritën papritur. Të dyja pohimet janë të sakta. Dallimi qëndron në faktin se ato matën gjëra të ndryshme, nga burime të ndryshme, në momente të ndryshme të procesit të blerjes.

Indeksi i NBRSM-së tregon ngadalësim

Banka Popullore e publikoi Indeksin e çmimeve të banesave për tremujorin e dytë në fillim të korrikut. Rritja vjetore është 13,3 për qind, dukshëm më pak se 16,6 për qind sa ishte në tremujorin e parë. Ky është tremujori i dytë radhazi në të cilin norma vjetore zvogëlohet, pas kulmit të arritur në gjysmën e dytë të vitit 2025.

Tremujorësisht, megjithatë, indeksi u rrit me 5,5 për qind, që nuk është shifër e vogël. Ky indeks i referohet vetëm territorit të qytetit të Shkupit dhe llogaritet bazuar në çmime të shpallura, jo të realizuara. Praktikisht, ai mat pritjet e shitësve në momentin kur vendosin shpalljen. Transaksionet e realizuara regjistrohen veçmas, përmes Regjistrit të çmimeve dhe qirave të Agjencisë për Kadastër të Pasurive të Paluajtshme, dhe aty shifrat renditen rregullisht më të ulëta se ato të shpallura. Kur lexoni tituj për çmimet e banesave, pyetja e parë gjithmonë duhet të jetë nëse bëhet fjalë për çmim të kërkuar apo për çmim të paguar.

Vëllimi u kthye pas një tremujori të parë të dobët

Tremujori i parë ishte i dobët. U regjistruan 7.757 transaksione, 16,4 për qind më pak se tremujori i fundit i vitit 2025, ndërsa numri i banesave të shitura ra për 27 për qind. Ky rënie krijoi përshtypjen se tregu po ftohej.

Tremujori i dytë e përgënjeshtroi atë. Sipas raportit të Kadastrit të publikuar në fund të korrikut, në periudhën nga prilli deri në qershor u regjistruan 8.369 blerje-shitje dhe qira, që është rritje prej 7,9 për qind në nivel tremujor. Vlera totale financiare arriti në 351,7 milionë euro, rritje prej 27,3 për qind. Numri i banesave të shitura u rrit për 37 për qind, dhe vlera e tyre për 43 për qind. Tek shtëpitë rritja është më e moderuar, 13 për qind më shumë shitje dhe 22 për qind vlerë më e lartë.

Të mbledhura për gjashtë muajt e parë, për pasuri të paluajtshme në vend janë shpenzuar mbi 600 milionë euro, nga të cilat rreth gjysma i takojnë vetëm banesave. Hendeku midis numrit të transaksioneve, që rritet moderuar, dhe vlerës, e cila rritet më shpejt, do të thotë se po shiten njësi më të shtrenjta, jo vetëm më shumë njësi.

Ndërtimi i ri e sjell rritjen

Motori më i qartë në tremujor është ndërtimi i ri. Në tremujorin e dytë në të gjithë territorin e shtetit u regjistruan 943 banesa të ndërtuara rishtas të shitura drejtpërdrejt nga investitori, për 231 banesa ose 32 për qind më shumë në krahasim me tremujorin e parë, dhe rreth 40 për qind më shumë në krahasim me të njëjtën periudhë vitin e kaluar.

Ajo që vjen më tej është ndoshta më interesante për planifikim afatgjatë. Në Kadastër deri tani janë regjistruar 28.352 fleta për shënimin paraprak të ndërtimit, që do të thotë objekte në fazë ndërtimi që ende do të dalin në treg. Oferta në tremujoret e ardhshëm nuk do të jetë problem në të njëjtën masë si në dy vitet e fundit, të paktën jo në segmentin e ndërtimit të ri.

Ku po ndodh kjo

Sipas komunave, Aerodrom është më aktive me 600 blerje-shitje dhe qira, pas saj Qendra me 571 dhe Karpoš me 486. Në krye janë edhe Gazi Baba, Manastir, Kisela Voda dhe Kumanovë. Aerodrom është i pari edhe për numrin e banesave të shitura, 297 në një tremujor, që e konfirmon pozicionin tashmë të njohur të komunës si tregu më i madh i banimit në qytet. Më shumë shitje të shtëpive janë regjistruar në Manastir, ndërsa të hapësirës afariste në Qendër.

Dy rekordet e çmimeve në tremujor vlejnë të përmenden sepse tregojnë kufirin e sipërm të tregut. Çmimi më i lartë për një banesë të re nga investitori është 206.640 denarë për metër katror, përkatësisht 3.360 euro, për një banesë prej 50 metra katrorë në Qendër të shitur për 168.000 euro. Tek ndërtimet e vjetra metri katror më i lartë është regjistruar në Ohër, 3.200 euro, për një banesë prej 66 metra katrorë me çmim total 211.200 euro. Pragu prej 3.000 euro për metër katror, që deri kohët e fundit ishte përjashtim, tani shfaqet në më shumë transaksione.

Qiraja shkon në drejtim të kundërt

Tregu i qirave lëviz në drejtim të kundërt nga blerja-shitja. Në tremujorin e dytë u regjistruan 2.148 qira, që është rënie prej 17 për qind në nivel tremujor. Tek banesa numri i qirave ra për 14 për qind, dhe qiraja totale mujore për 9 për qind. Shtëpitë shënojnë rënie edhe më të theksuar, 24 për qind më pak kontrata.

Qiraja totale mujore e tregut megjithatë është rreth 1,2 milionë euro dhe është 9 për qind më e lartë se tremujori i parë, që do të thotë se më pak kontrata sjellin më shumë para. Pjesa më e madhe e qirave, 44 për qind, i referohet hapësirave afariste, ndërsa banesa marrin pjesë me 29 për qind.

Kreditë po shtrenjtohen, por kërkesa nuk po lëshon

Më 16 qershor Banka Popullore e rrit normën bazë të interesit nga 4,00 në 4,25 për qind, rritja e parë pas një serie uljesh. Arsyeja është inflacioni, i cili në maj u ngadalësua në 4,8 për qind, por mbeti mbi nivelin e synuar. Norma mesatare e interesit të kredive të reja të miratuara për ekonomitë familjare në qershor është 4,71 për qind.

Edhe pse kështu, kreditë e banimit po rriten me 16,6 për qind në nivel vjetor dhe mbeten kategoria që rritet më shpejt. Norma e kredive jo-performuese është në nivelin historikisht më të ulët prej 1,9 për qind. Kërkesa, pra, nuk po tërhiqet, por kushtet nën të cilat financohet bëhen pak më të ashpra se gjashtë muaj më parë.

Çfarë të merret nga e gjithë kjo

Për blerësin, ky është një treg në të cilin çmimi i shpallur dhe çmimi i paguar po fillojnë të largohen. Kur rritja vjetore e çmimeve të kërkuara ngadalësohet, dhe vëllimi rritet, hapësira negociuese zakonisht hapet tek banesa që qëndrojnë më gjatë në treg. Ia vlen të ndiqet sa kohë është aktive shpallja, jo vetëm sa është çmimi.

Për shitësin, tremujori i dytë ishte i mirë dhe ka gjasa të duket i mirë edhe në vjeshtë. Megjithatë, rritja prej 5,5 për qind në nivel tremujor tek çmimet e kërkuara bart rrezikun e mbivlerësimit, veçanërisht tek ndërtimet më të vjetra në pjesë të qytetit ku ndërtimi i ri konkurron drejtpërdrejt.

Shifrat e ardhshme zyrtare vijnë në fillim të tetorit për indeksin e NBRSM-së dhe drejt fundit të tetorit për raportin e Kadastrit. Deri atëherë, Hommex mbetet vendi ku lëvizjet mund të ndiqen edhe midis raporteve tremujore, përmes shpalljeve që shfaqen çdo ditë dhe përmes njoftimeve për kërkimet e ruajtura. Blini dhe merrni me qira thjesht, me të dhëna që i vendosin titujt në kontekst.